Załóżmy, że na jednym poznańskim osiedlu pojawiają się jednocześnie dwie oferty.
Pierwsze mieszkanie ma 52 m², trzy pokoje, balkon i znajduje się na czwartym piętrze. Drugie również ma 52 m², trzy pokoje i balkon. Oba lokale są oddalone od siebie o kilkaset metrów.
Pierwsze kosztuje 570 tys. zł.
Drugie właściciel wycenił na 495 tys. zł.
Na pierwszy rzut oka różnica może wydawać się niezrozumiała. Przecież metraż jest identyczny, liczba pokoi się zgadza, a lokalizacja jest praktycznie taka sama.
A jednak taka różnica może być całkowicie uzasadniona.
Rynek nieruchomości nie wycenia bowiem samego metrażu. Wycenia konkretny produkt, który kupujący otrzymuje za określoną kwotę.
I właśnie z tej perspektywy należy patrzeć na różnice pomiędzy mieszkaniami.
Co analizuje inwestor?
Inwestor nie zaczyna analizy od pytania, czy mieszkanie jest ładne.
Zaczyna od liczb.
Interesuje go cena zakupu, przewidywany koszt doprowadzenia lokalu do odpowiedniego standardu, czas potrzebny na wykonanie prac oraz potencjalna wartość nieruchomości po ich zakończeniu.
Jeżeli mieszkanie ma zostać przeznaczone na wynajem, dochodzi jeszcze kwestia możliwego czynszu i kosztów utrzymania. Jeżeli inwestor planuje sprzedaż po remoncie, analizuje potencjalną cenę końcową.
To powoduje, że właściciel i inwestor mogą zupełnie inaczej patrzeć na tę samą nieruchomość.
Właściciel może powiedzieć:
„To mieszkanie ma 52 m² i w tej okolicy podobne lokale kosztują około 11 tys. zł za metr”.
Inwestor odpowie:
„Ale to mieszkanie wymaga wymiany instalacji, łazienki, podłóg i kuchni. Muszę więc uwzględnić koszt prac”.
Obaj mają pewne podstawy swoich wyliczeń.
Różnica polega na tym, że właściciel patrzy przede wszystkim na wartość obecnego mieszkania, natomiast inwestor często patrzy również na koszt doprowadzenia go do przyszłego stanu.
Lokalizacja a standard
Lokalizacja ma znaczenie, ale nie można traktować jej jako samodzielnego wyznacznika ceny.
W Poznaniu szczególnie dobrze widać to na większych osiedlach i w rejonach, gdzie występuje różnorodna zabudowa. Ten sam adres dzielnicy może obejmować zarówno budynki nowe, jak i kilkudziesięcioletnie bloki.
Znaczenie ma również bezpośrednie otoczenie.
Mieszkanie położone przy ruchliwej ulicy może być inaczej oceniane niż lokal wychodzący na spokojne podwórze. Podobnie mieszkanie znajdujące się kilka minut od przystanku tramwajowego może być atrakcyjniejsze dla części kupujących niż lokal o identycznym metrażu, ale ze słabszym dostępem do komunikacji.
Jeszcze inna sytuacja występuje w przypadku nowych osiedli.
Mieszkanie może być położone w tej samej części miasta, ale posiadać miejsce postojowe, komórkę lokatorską, balkon o większej powierzchni czy dostęp do dodatkowej infrastruktury.
Każdy z tych elementów może wpływać na końcową ocenę.
Dlatego określenie „mieszkanie na tym samym osiedlu” mówi zdecydowanie mniej, niż może się początkowo wydawać.
To samo osiedle, ale dwa różne mieszkania
Wróćmy do naszego przykładu.
Pierwsze mieszkanie jest gotowe do zamieszkania. Kuchnia została odnowiona trzy lata temu, łazienka jest w dobrym stanie, instalacje nie wymagają natychmiastowej wymiany, a lokal został niedawno odświeżony.
Drugie mieszkanie przez kilkanaście lat praktycznie nie było modernizowane.
Na zdjęciach oba lokale mogą wyglądać podobnie.
Różnica ujawnia się dopiero podczas oględzin.
W przypadku drugiego mieszkania kupujący zaczyna kalkulować.
Nowa kuchnia.
Łazienka.
Podłogi.
Drzwi.
Malowanie.
Być może instalacja elektryczna.
Do tego robocizna i nieprzewidziane wydatki.
Nagle okazuje się, że różnica 75 tys. zł w cenie ofertowej może nie być wcale tak duża, jak wyglądała na początku.
Jeżeli remont pochłonie 60–80 tys. zł, tańsze mieszkanie przestaje być oczywistą okazją.
Rola kosztów remontu
To jeden z najważniejszych elementów przy analizie nieruchomości wymagających modernizacji.
Właściciel zazwyczaj zna koszt remontu z własnego doświadczenia albo na podstawie kilku ofert wykonawców.
Inwestor musi spojrzeć na sprawę szerzej.
Nie chodzi wyłącznie o to, ile kosztują płytki, panele czy meble kuchenne. Liczy się również czas, organizacja prac, ryzyko pojawienia się dodatkowych problemów oraz koszt utrzymania nieruchomości w czasie remontu.
Jeżeli prace miały potrwać sześć tygodni, a przeciągają się do trzech miesięcy, zmienia się cała kalkulacja.
Pojawia się kolejny miesiąc czynszu.
Być może raty kredytu.
Być może koszt ekipy remontowej.
Być może dodatkowe wydatki, których nikt nie przewidział.
Dlatego inwestor nie traktuje remontu jako jednej pozycji w tabeli.
Traktuje go jako proces obciążony czasem i ryzykiem.
Remont nie zawsze zwiększa wartość o jego pełny koszt
To bardzo ważna zasada.
Jeżeli właściciel wyda na mieszkanie 100 tys. zł, nie oznacza to automatycznie, że jego wartość wzrośnie właśnie o 100 tys. zł.
Rynek może docenić część prac, ale niekoniecznie wszystkie.
Właściciel może zdecydować się na drogie materiały, designerską kuchnię czy rozwiązania dopasowane do własnego gustu. Potencjalny kupujący może jednak nie być gotowy zapłacić dodatkowych kilkudziesięciu tysięcy za elementy, które nie są dla niego istotne.
Z perspektywy inwestora ważniejsza jest więc relacja:
koszt remontu → wzrost atrakcyjności → możliwa cena końcowa.
Jeżeli ta relacja nie jest korzystna, remont przed sprzedażą może nie mieć ekonomicznego uzasadnienia.
Stan prawny
Jest jeszcze jeden element, którego nie widać na zdjęciach i który nie pojawia się w opisach typu „jasne, trzypokojowe mieszkanie z balkonem”.
To stan prawny.
Dwa mieszkania mogą wyglądać niemal identycznie, ale jedno może mieć prostą sytuację własnościową, podczas gdy w przypadku drugiego konieczne będzie wyjaśnienie dodatkowych kwestii.
Może chodzić o hipotekę, współwłasność, sprawy spadkowe, roszczenia albo inne wpisy w księdze wieczystej.
Dla kupującego nie jest to szczegół.
Jeżeli transakcja wymaga dodatkowych czynności, rośnie nie tylko czas potrzebny do jej przeprowadzenia, ale również poziom niepewności.
A im większa niepewność, tym ostrożniej potencjalny nabywca podchodzi do ceny.
W przypadku inwestora analiza stanu prawnego jest więc równie ważna jak analiza techniczna.
Dlaczego inwestor może zaproponować inną cenę niż właściciel oczekuje?
To pytanie pojawia się bardzo często.
Właściciel patrzy na ceny podobnych mieszkań i zastanawia się, dlaczego jego oferta miałaby być wyceniona niżej.
Odpowiedź często znajduje się w szczegółach.
Ogłoszenie za 600 tys. zł nie oznacza, że mieszkanie rzeczywiście zostało sprzedane za tę kwotę.
Może oznaczać jedynie, że właściciel oczekuje takiej ceny.
Inwestor musi natomiast uwzględnić cenę, po której będzie mógł później sprzedać lub wynająć nieruchomość, oraz wszystkie koszty poniesione po drodze.
Jeżeli kupuje lokal za 500 tys. zł, wydaje 80 tys. zł na remont i ponosi kolejne koszty związane z transakcją, jego rzeczywisty koszt jest znacznie wyższy niż sama cena zakupu.
Dlatego propozycja inwestora może być niższa od oczekiwań właściciela, nawet jeżeli nieruchomość ma bardzo dobry potencjał.
Nie musi to oznaczać, że ktoś „zaniża wartość”.
Może po prostu stosować inną metodę kalkulacji.
Analiza 360°
W przypadku nieruchomości inwestycyjnej przydatne jest spojrzenie na lokal z czterech stron.
Strona pierwsza – rynek
Czy w danej lokalizacji istnieje popyt na ten rodzaj mieszkania?
Strona druga – nieruchomość
Co dokładnie kupuje inwestor i w jakim stanie znajduje się lokal?
Strona trzecia – koszty
Ile trzeba wydać, aby nieruchomość osiągnęła zakładany standard?
Strona czwarta – przyszłość
Co można zrobić z mieszkaniem po zakupie?
Dopiero po połączeniu tych informacji można stworzyć pełny obraz inwestycji.
To właśnie dlatego skup nieruchomości Poznań nie powinien być utożsamiany wyłącznie z kupowaniem mieszkań poniżej określonej ceny.
Dla inwestora znaczenie ma przede wszystkim to, czy konkretna nieruchomość ma sens ekonomiczny przy określonych założeniach.
Przykład: 52 m², dwa różne wyniki
Wróćmy do dwóch mieszkań z początku artykułu.
Mieszkanie A
Cena: 570 tys. zł.
Nie wymaga dużych nakładów. Można je stosunkowo szybko przygotować do zamieszkania lub wynajmu.
Mieszkanie B
Cena: 495 tys. zł.
Wymaga remontu szacowanego na 70 tys. zł.
Na papierze różnica wynosi 75 tys. zł.
Po uwzględnieniu remontu zostaje zaledwie 5 tys. zł.
Jeżeli dodatkowo pojawią się nieprzewidziane wydatki, ta różnica może całkowicie zniknąć.
A przecież nadal nie uwzględniliśmy czasu potrzebnego na remont.
To pokazuje, dlaczego cena ofertowa nie zawsze mówi prawdę o atrakcyjności inwestycji.
Tańsze mieszkanie nie musi być tańszą inwestycją.
Co jeszcze może zmienić wycenę?
Czasami o różnicy decyduje bardzo mały szczegół.
Mieszkanie na parterze może być mniej atrakcyjne dla części kupujących niż lokal na drugim czy trzecim piętrze.
Brak windy może mieć znaczenie w budynku, w którym znajduje się lokal na wyższej kondygnacji.
Balkon, loggia, taras czy ogródek mogą zmienić sposób postrzegania mieszkania.
Podobnie działa ekspozycja okien.
Mieszkanie może być bardzo dobrze położone, ale jeśli okna wychodzą bezpośrednio na ruchliwą ulicę, część klientów będzie skłonna zapłacić mniej.
Z drugiej strony lokal z mniej atrakcyjnym adresem może zyskać dzięki bardzo dobremu układowi, niskiemu czynszowi czy możliwości funkcjonalnego remontu.
Właśnie dlatego wycena nieruchomości nie powinna być mechanicznym przeliczeniem powierzchni.
Czy właściciel powinien patrzeć na mieszkanie oczami inwestora?
Nie musi.
Ale jeżeli chce zrozumieć, dlaczego dwie podobne nieruchomości mają różne ceny, takie spojrzenie jest bardzo pomocne.
Właściciel zna swoją nieruchomość od lat. Wie, ile kosztowało jej urządzenie i jakie emocje wiążą się z mieszkaniem.
Inwestor nie ma tego bagażu.
Patrzy na liczby, ryzyko i możliwości.
Dla niego mieszkanie jest przede wszystkim aktywem.
To podejście może wydawać się chłodne, ale pozwala dostrzec elementy, które łatwo przeoczyć podczas samodzielnej wyceny.
Kiedy różnica w cenie jest uzasadniona?
Jeżeli dwa mieszkania mają podobny metraż, ale różnią się stanem technicznym, piętrem, budynkiem, sytuacją prawną lub możliwościami wykorzystania, różnica w cenie może być całkowicie racjonalna.
Problem zaczyna się dopiero wtedy, gdy właściciel porównuje swoją nieruchomość z lokalem, który jest podobny tylko na pierwszy rzut oka.
Najbardziej miarodajne porównanie powinno uwzględniać możliwie dużą liczbę cech.
Nie wystarczy:
52 m² kontra 52 m².
Trzeba porównać:
52 m² + lokalizacja + budynek + piętro + standard + stan prawny + koszty + potencjał.
Dopiero taki zestaw pozwala mówić o rzeczywiście podobnych nieruchomościach.
FAQ
Dlaczego dwa mieszkania na tym samym osiedlu mają różne ceny?
Wpływają na to między innymi stan techniczny, standard, piętro, układ pomieszczeń, ekspozycja, balkon, miejsce parkingowe, stan budynku, sytuacja prawna oraz potencjalne koszty remontu.
Czy cena za metr kwadratowy wystarczy do wyceny mieszkania?
Nie. Cena za metr kwadratowy jest jednym z punktów odniesienia, ale nie uwzględnia indywidualnych cech konkretnego lokalu.
Czy mieszkanie do remontu zawsze powinno być tańsze?
Nie można przyjąć takiej zasady automatycznie. Lokal wymagający remontu może mieć duży potencjał inwestycyjny, szczególnie jeśli znajduje się w atrakcyjnej lokalizacji i można go funkcjonalnie przebudować.
Na co inwestor zwraca uwagę przy zakupie mieszkania?
Analizuje przede wszystkim cenę, stan techniczny, koszty doprowadzenia lokalu do odpowiedniego standardu, sytuację prawną, lokalizację oraz możliwość późniejszego wykorzystania nieruchomości.
Czy stan prawny wpływa na wartość mieszkania?
Tak. Skomplikowana sytuacja prawna może wydłużyć transakcję, zwiększyć ryzyko i ograniczyć liczbę potencjalnych kupujących.
Czy skup mieszkań Poznań obejmuje lokale wymagające remontu?
Takie nieruchomości mogą być przedmiotem zainteresowania inwestorów, ponieważ ich wartość można analizować również przez pryzmat potencjału po modernizacji. Każdy lokal wymaga jednak indywidualnej oceny.
Nie ma dwóch identycznych mieszkań
Nawet jeśli dwa lokale mają ten sam metraż, znajdują się na tym samym osiedlu i posiadają taką samą liczbę pokoi, nie oznacza to, że ich wartość powinna być identyczna.
Jeden może wymagać kosztownego remontu, drugi być gotowy do zamieszkania. Jeden może mieć prostą sytuację prawną, drugi wymagać dodatkowych czynności. Jeden może znajdować się przy spokojnym skwerze, drugi przy ruchliwej ulicy.
Różnice pojawiają się również w sposobie postrzegania nieruchomości przez poszczególnych kupujących.
Dlatego przy ocenie mieszkania warto odejść od prostego pytania: „ile kosztuje metr w tej okolicy?”
Znacznie lepsze pytanie brzmi:
„Jaką wartość ma właśnie ta nieruchomość po uwzględnieniu wszystkich jej cech, kosztów i potencjału?”
To właśnie odpowiedź na to pytanie pozwala zrozumieć, dlaczego dwa pozornie podobne mieszkania mogą osiągać zupełnie różne ceny.
Leave a Reply